Как правильная оценка упущенной выгоды уменьшила сумму иска в 3,5 раза

Эксперт доказал, что сумма неустойки и арендной платы в 500 032 рубля, заявленная истцом, неправомерна, и определил фактический размер упущенной выгоды в размере 135 000 рублей. Суд согласился с результатами независимой экспертизы.

Частное лицо обратилось с иском о защите прав потребителей к компании «МГ Строй». В результате нарушения обязательств по договору долевого строительства истец требовал возместить ему 500 032 рубля: 340 032 рубля неустойки, 60 000 рублей арендной платы и 100 000 рублей как компенсацию морального вреда. В «МГ Строй» не согласились с суммой иска и поручили оценочной компании VETA провести независимую оценку упущенной выгоды.

Для определения справедливого размера убытков, понесенных истцом от нарушения сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве компанией «МГ Строй», независимый специалист предпринял следующие действия:

• изучил предоставленные документы;
• определил период оценки;
• высчитал потенциальный доход частного лица;
• определил расходы за оценочный период.

По документам стало ясно, что срок передачи жилого помещения покупателю застройщиком истек 30 декабря 2015 года. Актом приема-передачи к договору участия в долевом строительстве указанная квартира была передана покупателю 30 мая 2016 года, то есть просрочка обязательств составила 152 дня.

Эксперт рассчитал стоимость права требования возмещения упущенной выгоды (определение возможного размера убытков) двумя методами:

• Сдача квартиры в аренду: единственный доход, который может получить собственник от квартиры, – сдавать ее в аренду, поэтому вполне логично предположить именно этот вариант.
• Вклад денежных средств на депозит: собственник квартиры мог не вкладывать деньги в недвижимость, а положить их на сберегательный счет с минимальными рисками в одном из надежных банков – ПАО «Сбербанк».

При определении дохода от сдачи квартиры в аренду эксперт использовал сравнительный подход – проанализировал рыночную стоимость сделок аренды аналогичных объектов. Арендная плата за 5 месяцев составила бы 67 500 рублей. Специалист рассчитал величину арендной платы однокомнатной квартиры, определил предполагаемые расходы собственника – коммунальные платежи и налог на доходы физических лиц, а также предусмотрел время на поиск потенциального арендатора. Общая сумма потенциальных расходов — 18 636 рублей.

Для расчета потенциального дохода по возможному депозиту эксперт выбрал бессрочный пополняемый счет в ПАО «Сбербанк» с неограниченным снятием, с процентной ставкой от 1,50 до 2,30 в рублях; от 0,01 до 0,10 в долларах США; от 0,01 до 0,10 в евро. При сроке счета 152 дня и сумме 2 377 847 рублей (стоимость квартиры) общий доход мог составить 21 726 рублей.

Результаты правильной оценки упущенной выгоды оказались в 3,5 раза ниже суммы, заявленной частным лицом в иске:

• неустойка составила 50 000 рублей вместо затребованных 90 675,24 рублей;
• оплата аренды данного помещения составила 30 000 рублей вместо затребованных 60 000 рублей;
• моральная компенсация в размере 10 000 рублей вместо затребованных 100 000 рублей;
• штраф от нарушения сроков передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве оказался на 50% ниже суммы из иска – 45 000 рублей.

Суд согласился с результатами независимой экспертизы, проведенной компанией VETA, и постановил взыскать с ООО «МГ Строй» в пользу истца на 365 032 рубля меньше – всего 135 000 рублей.

Можно уверенно заявить, что правильная оценка упущенной выгоды – эффективный и действенный инструмент справедливого согласования претензий истца к ответчику в суде.

Экспертная группа VETA – постоянный участник Топ-100 общероссийского рейтинга оценочных компаний RAEX («Эксперт РА»). Предоставляет услуги в сфере оценки, экспертизы и консалтинга с 1999 года. Среди постоянных клиентов компании: Билайн, Tele2, Ростелеком, ГАЗ, КЭС-холдинг, Газпром, Транснефть, Росатом, РЖД.

Контакты Экспертной группы VETA для обращений за дополнительной информацией:

Управляющий партнер Илья Жарский
8 (800) 775-04-99, 8 (495) 255-14-99.